El derecho civil peruano enfrenta un constante escrutinio debido a las complejidades que surgen cuando colisionan los derechos de propiedad exclusivos con las dinámicas de la sociedad de gananciales, un fenómeno que ha quedado perfectamente ilustrado en la reciente Sentencia de Vista N.º 114-2025 emitida por la Sala Mixta Descentralizada e Itinerante de Camaná de la Corte Superior de Justicia de Arequipa. En este pronunciamiento, el tribunal analizó en segunda instancia una demanda de desalojo por ocupación precaria interpuesta por una madre en contra de su nuera. La controversia se centró en un inmueble cuya propiedad original fue otorgada al hijo de la demandante mediante un anticipo de legítima, figura legal contemplada en el derecho sucesorio que consiste en una donación en vida a favor de los herederos forzosos. El meollo del asunto radicó en que, con posterioridad a dicho acto, el hijo contrajo matrimonio con la demandada y, durante la vigencia de ese vínculo matrimonial, la sociedad conyugal edificó una estructura de material noble en el segundo piso del predio. Años más tarde, mediante la Escritura Pública de Donación N.º 430, el hijo revirtió la propiedad a favor de su madre, quien posteriormente inició la acción procesal sumaria para recuperar el bien, bajo el argumento de que la relación sentimental de la ocupante había concluido.
Para desentrañar este conflicto normativo, es indispensable acudir a las precisiones teóricas y procesales que rigen la materia. En primer lugar, la posesión precaria se encuentra expresamente tipificada en el artículo 911 del Código Civil, el cual prescribe que esta es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. De manera concordante, el ordenamiento procesal regula este fenómeno mediante el desalojo, establecido en el artículo 585 del Código Procesal Civil como un instrumento de tramitación rápida cuya única finalidad es discutir la obligación de restitución de la posesión inmediata del predio, sin que sea restrictivo o exclusivo para el titular dominial. No obstante, la rigidez del concepto de precariedad se matiza de forma determinante cuando se cruza con las reglas del régimen patrimonial del matrimonio, específicamente de la sociedad de gananciales regulada en el artículo 301 del Código Civil, la cual reconoce la coexistencia de bienes propios y bienes sociales. Mientras que el artículo 302 detalla que los bienes propios son aquellos aportados al inicio del régimen o adquiridos a título gratuito durante este, el artículo 310 introduce una regla de mutación jurídica fundamental al establecer que los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges tienen la calidad de bienes sociales.
La resolución mayoritaria de la Sala Superior optó por confirmar la sentencia de primera instancia que declaró infundada la demanda de desalojo. El fundamento medular se sustentó en una interpretación sistemática de las reglas vinculantes fijadas por el histórico IV Pleno Casatorio Civil, específicamente la Casación N.º 2195-2011-UCAYALI, la cual dictamina que el concepto de título invocado por el demandado no debe restringirse a un documento de propiedad formal, sino a cualquier acto jurídico o circunstancia fáctica que autorice al emplazado a ejercer el derecho a poseer. El tribunal determinó que, al haberse acreditado documentalmente mediante contratos de construcción y recibos que las edificaciones del segundo piso se realizaron en pleno interregno conyugal, opera de forma automática la presunción legal del artículo 310 del Código Civil. En consecuencia, la edificación no pertenece al hijo en forma exclusiva ni a la madre por donación posterior, sino a la sociedad conyugal misma, configurando un título plenamente válido y suficiente que justifica la permanencia de la demandada y sus hijas en el inmueble, desvirtuando así la condición de ocupante precaria.
Desde esta perspectiva crítica, dado que las edificaciones constituyen un bien social que pertenece a un sujeto de derecho distinto denominado sociedad conyugal, el hijo no se encontraba facultado para disponer unilateralmente de la totalidad del bien mediante donación en favor de su madre. Por ende, el voto en discordia proponía la aplicación de las reglas del IX Pleno Casatorio Civil para analizar, dentro del propio proceso sumarísimo, la nulidad manifiesta del acto de transferencia por infracción flagrante del artículo 315 del Código Civil, el cual exige la intervención de ambos cónyuges para enajenar o gravar bienes sociales. Este agudo contraste judicial pone de relieve que el desalojo, lejos de ser un mecanismo simple de restitución, continúa siendo un complejo escenario donde los magistrados deben sopesar con extremo rigor técnico la apariencia de los títulos presentados frente a las sólidas presunciones protectoras del derecho de familia.
