El máximo tribunal judicial del país ha emitido un pronunciamiento de especial relevancia para el tráfico inmobiliario y la seguridad jurídica contractual mediante la sentencia correspondiente a la Casación N.º 300 – 2022 Lima, dictada por su Sala Civil Permanente. En este fallo, el colegiado del supremo tribunal establece los criterios estrictos para la acreditación de la culminación de la relación contractual entre arrendador y arrendatario, determinando de forma categórica que la comunicación indubitable del vencimiento del contrato y el requerimiento formal de devolución del bien inmueble extinguen de manera definitiva el título posesorio. Con esta resolución, se declara fundado el recurso de casación interpuesto por una empresa inmobiliaria copropietaria dentro de un proceso de desalojo por ocupación precaria, revocando de este modo la decisión de la sala civil superior competente que había declarado infundada la demanda en segunda instancia jurídica.
El debate jurídico abordado por la Sala Civil Permanente se centró en la correcta aplicación e interpretación de las normas que regulan la continuación y extinción del contrato de locación de conducción. Conforme al artículo 1700 del Código Civil, una vez vencido el plazo contractual, si el arrendatario permanece en el uso del bien, no se configura una renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo las mismas estipulaciones, pero solo hasta que el arrendador solicite formalmente su devolución. Al producirse dicha solicitud de restitución mediante conducto notarial, la relación contractual fenece inexorablemente. En ese sentido, la Corte Suprema precisa que cualquier pago realizado por el arrendatario con posterioridad a la recepción de la carta notarial no puede ser interpretado como una prórroga o continuación del contrato de arrendamiento, en estricta concordancia con el artículo 1704 del mismo cuerpo legal, el cual faculta al propietario a exigir la devolución del predio y cobrar una penalidad o prestación equivalente a la renta precedente sin que ello altere la naturaleza extinta del vínculo contractual.
Asimismo, la fundamentación de la sala suprema se sustenta firmemente en la doctrina jurisprudencial vinculante establecida en el numeral 5.2 del IV Pleno Casatorio Civil, derivado de la Casación 2195-2011-Ucayali. Este precedente de observancia obligatoria estipula que la condición jurídica del arrendatario deviene en la de un ocupante precario sobreviniente cuando se presenta el supuesto de título de posesión fenecido por efecto del requerimiento de devolución del inmueble, manifestando inequívocamente la voluntad del arrendador de dar por concluida la relación contractual. De este modo, al verificarse la remisión de la referida comunicación indubitable, la posesión del demandado pierde todo sustento legítimo, adecuándose plenamente a la definición contenida en el artículo 911 del Código Civil, el cual prescribe que la ocupación precaria es aquella que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.
Los antecedentes del caso revelan que la controversia se originó cuando una empresa inmobiliaria, con derecho inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble, interpuso una demanda de desalojo contra dos ciudadanas que habitaban el predio en virtud de un contrato celebrado con el propietario primigenio. Al contestar la demanda, las emplazadas dedujeron excepciones de falta de legitimidad para obrar del demandante, así como oscuridad y ambigüedad en el modo de proponer la demanda, alegando además que la acción no incluía a la totalidad de los copropietarios. El juzgado especializado en lo civil de primera instancia desestimó tales excepciones y declaró fundada la demanda, ordenando la restitución del bien. No obstante, dicha resolución fue revocada por la sala civil superior competente, lo que motivó a la demandante a interponer el recurso de casación por infracción normativa de los artículos 911, 1700 y 1704 del Código Civil, argumentación que finalmente fue amparada por la máxima instancia judicial al constatar el quebrantamiento de la normativa material.
Para los fines propios del análisis en la práctica jurídica y de conformidad con el marco normativo complementario invocado en la controversia, el artículo 1706 del Código Civil establece que, ante la conclusión del arrendamiento, si el arrendatario pone el bien a disposición del arrendador y este se niega o se encuentra impedido de recibirlo, el obligado se encuentra facultado para efectuar la consignación del bien materia de litis. Por su parte, el artículo 1707 del texto civil sustenta la extinción de responsabilidad por consignación, precisando que desde el día en que se efectúe dicha diligencia cesa la obligación del arrendatario por el pago de la renta, a menos que la impugnación a la consignación sea declarada fundada en sede judicial.
Finalmente, la Sala Civil Permanente recalca los presupuestos procesales aplicables a la tutela de la propiedad y la posesión, señalando que quien pretenda la restitución o entrega de un predio ocupado bajo la calidad de precario debe acreditar fehacientemente su derecho de propiedad, actuar en representación del titular, o demostrar la existencia de un título válido y suficiente que le otorgue el derecho a exigir la restitución del bien inmueble. Estas exigencias formales guardan perfecta armonía con las reglas de legitimación y procedencia previstas en los artículos 585 y 586 del Código Procesal Civil, los cuales delimitan el marco de actuación de los sujetos procesales en las demandas de desalojo por ocupación precaria. Con este fallo, la Corte Suprema de Justicia ratifica la prevalencia de la autonomía de la voluntad manifestada a través de los requerimientos notariales y consolida la predictibilidad de las decisiones judiciales en materia de propiedad y contratos en el ordenamiento jurídico nacional.
