El contrato de arrendamiento ocupa un lugar de privilegio dentro del ordenamiento civil peruano por ser el segundo acuerdo típico con la regulación más extensa, ubicada entre los artículos 1666 y 1712 del Código Civil. En términos jurídicos, el arrendamiento se define como el acto en virtud del cual el arrendador se obliga a transferir al arrendatario el uso de un bien de forma temporal, ya sea a plazo determinado o indeterminado, a cambio de una renta convenida. A pesar de su enorme trascendencia práctica y de la recurrencia de litigios por incumplimientos de pago o subarriendos no autorizados, existe un vacío de difusión crítica sobre las limitaciones de legitimidad para contratar, específicamente sobre quiénes están impedidos de tomar en alquiler un bien inmueble como inquilinos, un aspecto regulado de forma imperativa por el artículo 1668 del Código Civil.
La citada norma prohíbe taxativamente al administrador tomar en arrendamiento los bienes que administra, extendiendo dicho impedimento a cualquiera que por ley se encuentre inhabilitado. El fundamento jurídico de esta restricción radica en evitar un flagrante conflicto de intereses donde el gestor se aproveche de su posición para obtener condiciones desproporcionadamente beneficiosas, configurando lo que el artículo 166 del Código Civil tipifica como el contrato consigo mismo. Este acto jurídico es anulable a menos que exista una autorización expresa del representado o que las condiciones impidan cualquier pugna de intereses. Para comprender el alcance de esta prohibición, resulta imperativo deslindar las definiciones técnicas de los objetos contractuales; mientras el Reglamento Nacional de Edificaciones define al predio como una unidad inmobiliaria independiente susceptible de inscripción en el Registro Público conforme al artículo 2019 inciso 6 del Código Civil, el concepto de bien inmueble consagrado en el artículo 885 del mismo cuerpo legal es mucho más amplio, abarcando no solo el suelo y subsuelo, sino también concesiones mineras, derechos inscribibles y embarcaciones.
El impedimento del artículo 1668 abarca de forma genérica a toda clase de administrador, ya sea legal, judicial o contractual, lo cual exige un análisis diferenciado de sus facultades en el plano procesal y civil. En la administración legal, los artículos 538 y 568 del Código Civil prohíben expresamente a los tutores y curadores arrendar los bienes de los menores o de personas con capacidad de ejercicio restringida. Por su parte, la administración judicial, que se erige como un mecanismo de protección patrimonial ante la ausencia, copropiedad o falta de representantes según el artículo 769 del Código Procesal Civil, se rige bajo los artículos 773 y 774 de la norma adjetiva y remite formalmente a las prohibiciones del derecho común. Así, el artículo 775 del Código Procesal Civil y el artículo 1366 inciso 8 del Código Civil confluyen para impedir que el administrador judicial adquiera derechos reales o posesorios sobre los bienes confiados a su cargo.
La severidad del ordenamiento se manifiesta con mayor rigurosidad en el segundo supuesto del artículo 1668, que veta a los sujetos impedidos por ley, remitiendo directamente al artículo 1366 del Código Civil. Esta restricción de orden público establece que las altas autoridades políticas del Estado están impedidas de adquirir derechos, incluyendo el derecho personal de arrendamiento que se manifiesta a través del ius possessionis. Asimismo, la norma inhabilita a los magistrados, fiscales, abogados patrocinantes hasta un año después de concluido el proceso, albaceas, peritos y martilleros respecto de los bienes en los que hubieran intervenido por razón de su función.
Finalmente, la capacidad para dar en arrendamiento a un tercero también genera serios debates jurisprudenciales respecto a la naturaleza del acto de administración. En principio, ostenta el ius frutendi o derecho de disfrute el propietario o el usufructuario conforme al artículo 999 del Código Civil, quedando excluidos el usuario y el habitador por el carácter personalísimo de sus derechos según el artículo 1029. Sin embargo, cuando se trata de un administrador con facultades generales bajo los artículos 74 del Código Procesal Civil y 154 del Código Civil, la incertidumbre jurídica se agudiza debido a los criterios contradictorios del Tribunal Registral. Mientras que la Resolución 4881-2022-SUNARP-TR calificó al arrendamiento como un acto de administración ordinaria amparado en un poder general según el artículo 155 del Código Civil, la posterior Resolución 2923-2023-SUNARP-TR lo catalogó como un acto de administración extraordinaria, exigiendo un poder especial inscrito mediante escritura pública conforme a los artículos 156 y 2010 del Código Civil. Esta inestabilidad de criterios obliga a los operadores jurídicos a exigir facultades especiales detalladas bajo el artículo 75 del Código Procesal Civil para garantizar la validez de los contratos y evitar contingencias legales.
