La búsqueda de una tutela jurisdiccional efectiva en materia de arrendamientos en el Perú se encuentra en un punto crítico debido a la desnaturalización práctica de sus herramientas más ágiles. Un análisis detallado de la realidad judicial en los juzgados de Paz Letrado evidencia que el proceso especial de desalojo con cláusula de allanamiento a futuro, un mecanismo diseñado originalmente para dotar de celeridad y predictibilidad al mercado inmobiliario, viene siendo tramitado bajo las dinámicas formalistas de un proceso ordinario. Esta desnaturalización no responde a una deficiencia de la norma, sino a una persistente resistencia judicial hacia la simplificación procesal, lo que dilata innecesariamente la recuperación de los predios y vacía de contenido la finalidad de las reformas legislativas.
Para comprender la magnitud de esta problemática, resulta indispensable precisar las definiciones y el sustento normativo que configuran este procedimiento. El proceso especial de desalojo con cláusula de allanamiento a futuro es un mecanismo excepcional y simplificado que permite al arrendador recuperar un inmueble de manera rápida cuando el arrendatario ha incumplido con el pago de la renta o ha vencido el plazo del contrato. La piedra angular de este sistema es la cláusula de allanamiento futuro, un pacto anticipado y expreso incluido en el contrato de arrendamiento mediante el cual el inquilino acepta que, ante las causales taxativas señaladas, el propietario pueda solicitar la restitución del bien sin necesidad de un debate judicial prolongado. Este procedimiento encuentra su base legal en la Ley 30201, norma que incorporó este mecanismo modificando el artículo 594 del Código Procesal Civil, estableciendo una estructura autónoma y predominantemente documental que limita las defensas del demandado a la acreditación de la vigencia del contrato o al pago de lo adeudado.
A pesar de la claridad del diseño normativo del artículo 594 del Código Procesal Civil, la praxis judicial introduce de manera constante exigencias y traslados que contaminan el proceso especial. Uno de los errores conceptuales más frecuentes es la pretendida aplicación automática de las reglas del IV Pleno Casatorio Civil, bajo el argumento de que el envío de una carta notarial de resolución de contrato por falta de pago convierte automáticamente al arrendatario en un ocupante precario. Esta mixtura conceptual es errónea, puesto que el proceso especial por cláusula de allanamiento no se sustenta en una discusión amplia sobre el mejor derecho de posesión ni en una ocupación precaria derivada, sino en un procedimiento especial y concreto basado en el incumplimiento de las causales expresamente pactadas y acreditadas de forma fehaciente.
Asimismo, la tramitación en los juzgados se ve afectada por la incorporación de actos procesales que carecen de sustento legal. En la práctica, diversos magistrados persisten en correr traslado al demandante de la contestación de la demanda, un acto que no se encuentra contemplado ni en el artículo 594 del Código Procesal Civil ni en el Protocolo de Gestión del Proceso Especial de Desalojo conforme a la Ley 30201, en ninguna de sus versiones aprobadas por el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial, tales como la Versión 001 mediante Resolución Administrativa N° 000427-2023-CE-PJ o la vigente Versión 002 aprobada mediante Resolución Administrativa N° 000103-2026-CE-PJ. La omisión de este traslado en las normas del protocolo responde a la lógica de evitar incidencias sucesivas y escritos sobre escritos, limitando la actividad del juzgador a verificar si el emplazado demostró o no alguna de las defensas permitidas por la ley. Al generar actuaciones procesales innecesarias, el proceso exprés pierde su naturaleza concentrada y se convierte, por vía de los hechos, en un trámite ordinario.
Esta distorsión del modelo procesal se replica de igual manera en la segunda instancia judicial. Si bien la concesión del recurso de apelación posee efecto suspensivo, la revisión por el superior jerárquico no tendría por qué reproducir la complejidad de los procesos de conocimiento amplios, tales como la convocatoria a informes orales como una regla general. El diseño de este mecanismo apunta a una evaluación rápida y de carácter eminentemente documental. La experiencia actual demuestra que la creación de vías procesales rápidas resulta insuficiente si la judicatura continúa aplicando e interpretando las normas con una mentalidad orientada al formalismo ordinario. La verdadera eficacia de la Ley 30201 y de los protocolos emitidos por el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial depende de un cambio de paradigma en los operadores del derecho, quienes deben entender que la celeridad no es incompatible con el debido proceso, sino una garantía de la tutela jurisdiccional efectiva.
