La adquisición de bienes raíces representa un acto jurídico de trascendental importancia patrimonial y civil para cualquier ciudadano. Sin embargo, la sofisticación intrínseca de los contratos de compraventa de bien futuro y el desconocimiento generalizado de las normativas vigentes suelen situar a los administrados en un escenario de manifiesta vulnerabilidad técnica y contractual, derivando con frecuencia en litigios prolongados. Frente a esta realidad, resulta fundamental examinar de manera crítica los mecanismos de tutela específica que el ordenamiento positivo otorga a los compradores para el ejercicio oportuno de sus facultades materiales, asegurando que la concreción de este fin legítimo no devenga en un conflicto de naturaleza judicial.
El director de la Defensoría del Cliente Inmobiliario, asociación civil sin fines de lucro instituida bajo el respaldo del Consejo Directivo de la Infraestructura y la Vivienda y la Cámara Peruana de la Construcción, Alain Di Natale, manifiesta de forma rigurosa que el acceso a la información sustancial y el principio de transparencia constituyen el pilar fundamental e indispensable de cualquier negocio jurídico inmobiliario seguro. En el ámbito corporativo de dicha institución, marcando un hito en la estructuración de la resolución alternativa de controversias en este sector. Desde esta perspectiva formal, se reconoce que el comprador posee la atribución jurídica de compeler al promotor inmobiliario para la exhibición y entrega de traslados de la licencia de edificación, así como de los planos técnicos correspondientes, ya sea directamente a través de la constructora o acudiendo a la municipalidad respectiva con el propósito de verificar formalmente la viabilidad jurídica y arquitectónica del proyecto habitacional.
Dentro del marco regulatorio aplicable, adquiere especial relevancia la Ley N.º 29571, cuerpo normativo promulgado bajo la denominación oficial de Ley de Protección y Defensa del Consumidor. Este estatuto legal se erige como un instrumento de protección que resguarda al usuario ante la publicidad engañosa y los retrasos injustificados en la ejecución de las prestaciones, habilitando formalmente la interposición de reclamaciones cuando la oferta u opcionalidad comercializada no coincida estrictamente con el bien entregado o cuando los plazos de entrega pactados sean objeto de flagrante incumplimiento sin una causa eximente de responsabilidad que resulte debidamente demostrable bajo los estándares del derecho contractual.
Nota interpretativa: Se define la resolución de habilitación urbana como el acto administrativo mediante el cual la autoridad municipal autoriza la conversión de un terreno rústico en urbano, aprobando la dotación de servicios. Asimismo, la declaratoria de fábrica e independización constituye la inscripción registral de la existencia de la edificación y su posterior desmembración en unidades inmobiliarias autónomas con partidas registrales propias ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
Para materializar una inversión exenta de vicios y contingencias materiales, los analistas y expertos recomiendan ejecutar una rigurosa auditoría de legalidad financiera a las empresas desarrolladoras y una meticulosa revisión de los asientos inscritos en las partidas registrales. Inicialmente, se debe advertir el riesgo inherente a aquellos precios anómalos que se ubiquen de manera ostensible por debajo del promedio del mercado actual, lo que suele encubrir deficiencias en el tracto sucesivo o insolvencia estructural. En segundo término, es imperativo comprobar la titularidad dominial del predio mediante el estudio minucioso de la partida matriz de la propiedad y, tratándose de edificaciones culminadas, constatar la inscripción de los instrumentos públicos administrativos de la declaratoria de fábrica y la consecuente independización ante la comuna competente o los registros de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
Del mismo modo, el estándar de debida diligencia obliga a exigir de forma irrestricta la documentación técnica integral del proyecto, la cual incluye la resolución firme de habilitación urbana, los planos visados de lotización y la correspondiente licencia de edificación vigente, siendo estos instrumentos públicos de control que mitigan cualquier riesgo de paralización administrativa. En el orden económico, el adquirente debe requerir certeza sobre la viabilidad de la obra mediante la acreditación de una fuente de fondeo real y una estructura crediticia debidamente evaluada y aprobada por una entidad del sistema financiero, garantizando de este modo que el flujo de capitales responda a criterios técnicos de apalancamiento.
Finalmente, el escrutinio de la fase de ejecución contractual exige la monitorización constante del proyecto a través de reportes periódicos que reflejen fielmente el avance físico y financiero de los componentes constructivos, examinando las garantías reales constituidas, tales como hipotecas o patrimonios autónomos administrados vía fideicomisos. Resulta imperativo recordar que, de conformidad con las disposiciones legales que regulan la materia de saneamiento por vicios ocultos y responsabilidad por edificaciones, las estructuras cuentan con un plazo de respaldo mínimo legal de diez años, en tanto que los elementos de acabado quedan sujetos al régimen de garantías que expida de modo particular el fabricante. Frente a cualquier desavenencia o vulneración de los pactos contractuales, el director de la Defensoría del Cliente Inmobiliario enfatiza que todo afectado puede incoar un procedimiento expeditivo, gratuito y plenamente transparente ante dicha entidad, utilizando para tal fin el formulario virtual provisto en la plataforma digital oficial, siempre que la empresa constructora cuestionada se encuentre formalmente adherida a dicho fuero corporativo de solución de controversias.
