El correcto funcionamiento de las edificaciones bajo el régimen de propiedad horizontal depende estructuralmente de la figura del administrador, cuya presencia es obligatoria conforme a los lineamientos establecidos en la Ley Nº 27157 y su correspondiente reglamento, aprobado mediante el Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA. Esta funcionaria o funcionario tiene la responsabilidad jurídica y operativa de garantizar la conservación de los bienes comunes, asegurando que el mantenimiento, la limpieza y la preservación de la infraestructura se realicen de manera eficiente para el beneficio de todos los residentes.
Según lo estipulado en el artículo 151 del Texto Unico Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, la designación del administrador puede recaer en el presidente de la junta de propietarios, en cualquier poseedor de secciones de propiedad exclusiva o en una entidad externa, ya sea persona natural o jurídica, contratada específicamente para dicho fin. La propiedad horizontal se define jurídicamente como una modalidad de propiedad que convive entre secciones de dominio exclusivo y áreas de dominio común, donde el administrador actúa como el nexo ejecutor para evitar el deterioro de la convivencia y del patrimonio inmobiliario.
Las facultades de la administración se encuentran detalladas en el artículo 152 del citado cuerpo normativo, destacando la gestión de cobranza de cuotas de mantenimiento y el pago de servicios comunes. Asimismo, el administrador posee la atribución de realizar inspecciones en las secciones de propiedad exclusiva, previo aviso, para verificar que no se esté vulnerando el Reglamento Interno. Un aspecto critico en la prevención de conflictos es el control de las filtraciones y fugas de agua; estos incidentes suelen transformarse en un gasto común si el criterio de pago es proporcionalmente igual para todos, lo que resalta la importancia de una supervisión técnica constante para evitar perjuicios económicos a la junta.
Desde una perspectiva contractual y preventiva, es fundamental que las empresas administradoras formalicen sus vínculos mediante contratos de prestación de servicios suscritos con directivas que cuenten con poderes inscritos en los Registros Públicos. La omisión de esta formalidad podría derivar en un acto jurídico nulo, dificultando la exigibilidad de pagos o el cumplimiento de obligaciones en sede judicial. No obstante, bajo el enfoque del derecho del consumidor, la idoneidad del servicio es una obligación ineludible para las empresas, incluso ante juntas transitorias o informales. La falta de capacitación del personal de recepción o el incumplimiento de las propuestas comerciales pueden dar lugar a procedimientos sancionadores ante el Indecopi, razón por la cual la transparencia y la viabilidad en las propuestas de servicio son pilares esenciales para mitigar riesgos legales y operativos.
